收益還原法之研究─現金流量折現模型(Discounted Cash Flow Model)之應用

• Main Authors: 李世銘, LI,SHI-MING
• Language: 中文
• Published: 國立政治大學
• Subjects: 收益還原法; 現金流量折現; 三大估價方法; 不動產價值; 現金流量折現模型; 不動產投資報酬水; INCOME-APPROACH; DISCOUNTED-CASH-FLOW-MODEL
• Online Access: http://thesis.lib.nccu.edu.tw/cgi-bin/cdrfb3/gsweb.cgi?o=dstdcdr&i=sid=%22B2002005251%22.

收益還原法，係學習不動產估價者所熟習的「三大估價方法」之一，以學術立場而言 ，因係直接從不動產價值之定義推導而來，深具理論基礎。並有具體之數學公式加以 支持說明，故學者推許其為較符合理論之方法。考諸國外文獻，探討收益還原法(In- come Approach)之著述論文汗牛充棟，據以建立之價格模型亦不勝枚舉。反觀國內， 卻始終將之束諸高閣，少有專論，亦不見實用，其因若何，頗值深究。 目前台灣社會正值轉型期，工商業發達，不動產之使用方式亦有改變，所有權垂直分 割之觀念逐漸形成，因此估價之標的亦隨之多樣化。市價比較法需有同質事例為前提 之要件，使其倍受考驗，且適用必有窮時，需謀求其他解決方法。此時，收益還原法 或許正可滿足此一趨勢的需要，據以評估不動產各項具經濟效益之權利價值。 本研究根據收益還原法之諸項課題，探討其基本結構與實質內容，並針對收益還原法 傳統理論之假設與現實環境背離的現象，藉現金流量折現模型(Discounted Cash Fl- ow Model) 之導入，加以說明、修正，並廓清以往觀念上之偏誤。 經研究發現，現金流量折現模型實即收益還原公式，惟其透過現金流量變動性的顯現 ，去除不必要之假設條件而更具現實性，並經由電腦之強大運算功能，克服了繁複之 計量難題。經由反向之推求，更可掌握不動產投資報酬水準等資訊，提供決策時之參 考依據。