Der Einfluss von Steuern auf Investitions- und Desinvestitionsentscheidungen bei Immobilienvermögen : Eine ökonomische Analyse
In der Dissertationsschrift werden die wesentlichen Merkmale von direkten und indirekten Immobilieninvestitionen in Deutschland für vier Spezialthemen der Immobilienbesteuerung dargestellt und somit ein Einblick in die vielseitige und komplexe Besteuerung von direkten und indirekten Immobilieninvest...
| Main Author: | |
|---|---|
| Format: | Doctoral Thesis |
| Language: | deu |
| Published: |
2010
|
| Subjects: | |
| Online Access: | https://opus.bibliothek.uni-wuerzburg.de/frontdoor/index/index/docId/6337 http://nbn-resolving.de/urn:nbn:de:bvb:20-opus-74609 https://nbn-resolving.org/urn:nbn:de:bvb:20-opus-74609 https://opus.bibliothek.uni-wuerzburg.de/files/6337/Dissertation_endgueltig.pdf |
| Summary: | In der Dissertationsschrift werden die wesentlichen Merkmale von direkten und indirekten Immobilieninvestitionen in Deutschland für vier Spezialthemen der Immobilienbesteuerung dargestellt und somit ein Einblick in die vielseitige und komplexe Besteuerung von direkten und indirekten Immobilieninvestitionen gewährt. Die Investitionsmöglichkeiten in direkte Immobilienanlageformen werden in Kapitel 2 und 3 besprochen. Die indirekte Immobilienanlage und ihre Auswirkungen auf die Preisbildung werden in den Kapiteln 4 und 5 betrachtet. In der Schlussbemerkung (Kapitel 6) werden wesentliche Erkenntnisse dieser Arbeit zusammengefasst. Im Detail werden in den vier Hauptkapiteln folgende Fragestellungen bearbeitet: • Die steuerlichen Regelungen bei selbstgenutzten und vermieteten Wohnimmobilien führen stets zu Klientel-Effekten. Im Vermietungsfall bewirkt der progressive Ein-kommensteuertarif eine Begünstigung von Steuerpflichtigen mit hohen Einkom¬men. Lediglich eine steuersatzunabhängige Förderung kann dazu führen, dass ein durchschnittlich verdienender Eigenheimkäufer Förderquoten und Investitions-renditen auf demselben Niveau wie ein vermietender Spitzenverdiener erreicht. • Die Modernisierung der Immobilienförderung innerhalb der Altersvorsorge („Wohn-Riester“) ermöglicht den Einsatz des Riester-Kapitals als echtes Eigen-kapital und dominiert die klassische Eigen- und Fremdfinanzierung. Zudem ist die Tilgung eines zum Immobilienerwerb aufgenommenen Darlehens in die staatliche Förderung integriert worden und begünstigt so die Rückführung des steuerlich benachteiligten Fremdkapitals im Fall der Selbstnutzung. • Die Wahl des steuerlichen Wertansatzes bei Vermögensübertragung auf eine steuerbegünstigte Immobilienverwaltung ist nicht trivial. Die Vorteilhaftigkeit der Wertansatzalternativen ist maßgebliche durch den Abschreibungsverlauf, die Länge des Investitionszeitraums sowie den rechtsformspezifische Steuersatzdifferenzen beeinflusst. Es zeigt sich, dass eine Aufdeckung der stillen Reserven regelmäßig nur in Verbindung mit zusätzlichen Begünstigungen sinnvoll ist. Eine allgemeine Vorteilhaftigkeit für die Umwandlung in einen REIT besteht nicht. • Steuerprivilegien können durch gesetzlich erzwungene Finanzierungsstrukturen deutlich reduziert bzw. vernichtet werden. Insbesondere der REIT wird an der Ausübung seiner steueroptimierten Finanzierungsstrategie gehindert, sodass die Erlangung des REIT-Status kein Garant für niedrige Kapitalkosten ist. Die ver-mögensverwaltende Immobilien-AG stellt aufgrund der flexiblen Ausschüttungs- und Finanzierungspolitik eine Alternative zu dem stark reglementierten REIT dar. === This dissertation analyzes the selected characteristics of direct and indirect real estate investments in Germany. The complex and diverse tax consequences of real estate investments are discussed for four separate topics. Therefore, the dissertations deals in chapter 2 and 3 with direct real estate investments and in chapter 4 and 5 with indirect real estate investments to show the consequences in private and business property of German investors. Chapter 6 summarizes the main results of the previous sections. The following topics are analyzed in detail: • The German tax law results in clientele effects for average income and high income tax payers in conjunction with owner occupied or leased real estate. For high income tax payers the progressive tax scale favors the lease rather than the personal use of the real estate. Only a tax subsidy independent of the tax rate will result in a similar support and yield for average income and high income tax payers. • The German private pension scheme (Riester-Rente) also includes a subsidy to create personal used real estate. This pension scheme enables the German investor to use its Riester-capital as real equity and dominates the use of the classical equity and debt financing. In addition the redemption of debt is part of the pension scheme and favors the redemption of tax-discriminated debt in the case of the personal used real estate. • The election of the fair or book value of real estate is not trivial with respect to the change of corporate form for asset managing purposes. The advantage of the respective value will depend on the depreciation rate, period of investment and tax differences resulting from the chosen legal framework. Finally a fair value approach is only favorable in connection with additional tax benefits. A change of the legal framework to a real estate investment trust (REIT) is not always advantageous. • Tax privileges can be contradicted by regulatory restrictions regarding financing. In particular a REIT suffers from the financing restrictions as these will result in a non-optimal financing strategy and higher capital costs for tax purposes. In contrast to the highly regulated REIT a German asset-managing corporation can be a advantageous alternative as this corporation is flexible regarding distribution and self-financing. |
|---|