Arkkitehtoninen laatu ja asuntojen hinnat:empiirinen tutkimus Helsingin kantakaupungin alueelta

• Main Author: Pihlajaniemi, J. (Janne)
• Other Authors: Mahlamäki, R. (Rainer)
• Format: Doctoral Thesis
• Language: Finnish
• Published: Oulun yliopisto 2014
• Subjects: Helsinki; architecture; empirical research; hedonic regression; housing; market prices; quality; arkkitehtuuri; asunnot; empiirinen tutkimus; hedoninen regressioanalyysi; kuluttajahinnat; laatu
• Online Access: http://urn.fi/urn:isbn:9789526206929; http://nbn-resolving.de/urn:isbn:9789526206929

Abstract This thesis is a descriptive empirical research about the connection between architectonic quality and housing prices. The architectonic quality is defined in this research through the institutional concept of quality as it is understood inside the profession of architecture, which defines what is regarded as good architecture and which factors connected to designers can generate architectonic quality. By analyzing debt-free market prices of apartments, it is studied how well the institutional concept of quality corresponds to consumers’ appreciation. The research uses hedonic price models as a research method, which is a commonly used method for analyzing housing prices in the field of economics. The empirical data of the research consists of the apartment buildings located in the southern downtown area of Helsinki and the real estate transactions in them during the years 1980–2008. The factors of the architectonic quality in this data are collected and developed especially for this research. The main research question is: Is there a connection between the factors of architectonic quality and housing prices? More precise sub-questions are: Are education, experience, or merits of the building designer relevant factors of housing prices? Are the architectonic style or architectonic appreciation of the building relevant factors of housing prices? In addition, it is studied if there is a correlation between the architectonic view and housing prices, which would indicate that the architectonic quality causes also economic externalities. The result of the research is that the studied factors of the architectonic quality and housing prices are connected. The education, experience and merits of the building designer are all factors which are perceived to increase apartment prices. It was also revealed that the architectonic style and the architectonic appreciation of the building correlate with the housing prices. Moreover, a clear price premium related to architectonic view can be found in the analysis. However, all the factors employed do not give unambiguous results, which gives reason to study the differences of used factors and raises further research questions. === Tiivistelmä Tämä väitöstutkimus on kuvaileva empiirinen tutkimus arkkitehtonisen laadun yhteydestä asuntojen hintoihin. Arkkitehtoninen laatu määrittyy tutkimuksessa institutionaalisen laatukäsityksen kautta arkkitehtuurin alan sisäisenä näkemyksenä siitä, mitä pidetään hyvänä arkkitehtuurina ja mitkä rakennusten suunnittelijoihin liitetyt tekijät voivat edesauttaa arkkitehtonisen laadun syntymistä. Analysoimalla asuntojen velattomia myyntihintoja selvitetään, miten hyvin tutkimuksessa määritelty arkkitehtuurin institutionaalinen laatukäsitys vastaa kuluttajien arvostusta. Analyysimenetelmänä käytetään hedonista regressiomallinnusta, joka on taloustieteissä yleinen asuntojen hintojen tutkimisessa käytetty menetelmä. Empiirinen aineisto tutkimuksessa koostuu Helsingin eteläisen kantakaupungin alueen rakennuksista sekä niissä käydyistä asuntokaupoista vuosina 1980–2008. Aineiston arkkitehtonisen laadun muuttujat ovat tätä tutkimusta varten kehitettyjä ja kerättyjä. Päätutkimuskysymys on, onko arkkitehtonista laatua mittaavilla muuttujilla yhteys asuntojen hintoihin. Tarkentavia apukysymyksiä ovat seuraavat: Onko rakennussuunnittelijan koulutuksella, kokemuksella ja ansioituneisuudella merkitystä asuntojen hintatekijöinä? Onko rakennuksen arkkitehtonisella tyylillä tai arkkitehtonisella arvostuksella merkitystä asuntojen hintatekijöinä. Lisäksi tutkitaan, onko arkkitehtoniselle näkymälle löydettävissä asuntojen hinnoissa ilmenevä korrelaatio, joka indikoisi sitä, että arkkitehtonisella laadulla on myös taloudellisia ulkoisvaikutuksia. Tutkimuksen tulokseksi saadaan, että tutkituilla arkkitehtonisen laadun muuttujilla on havaittava yhteys asuntojen hintoihin. Sekä rakennussuunnittelijan koulutukseen, kokemukseen että ansioituneisuuteen liitettyjen muuttujien havaitaan tutkimuksessa olevan asuntojen hintaa nostavia tekijöitä. Myös rakennuksen arkkitehtoninen tyyli ja arkkitehtoninen arvostus osoittavat selkeän yhteyden asuntojen hintoihin. Niin ikään arkkitehtoniselle näkymälle löydetään suoritetuissa analyyseissä selkeä asuntojen hinnoissa havaittava preemio eli hintaero. Kaikki tutkitut mittarit eivät kuitenkaan anna täysin yksiselitteisiä tuloksia, mikä antaa aihetta tarkastella käytettyjen mittareiden eroavaisuuksia ja synnyttää jatkotutkimuskysymyksiä.