Optimal Credit Rating with Regard to Capital Structure : A Mixed Method Study on the Swedish Real Estate Market

• Main Authors: Engwall, Ludvig, Bjerring, Martin
• Format: Others
• Language: English
• Published: KTH, Fastigheter och byggande 2021
• Subjects: Credit rating; Capital structure; Real estate; WACC; Capital market; Kreditbetyg; Kapitalstruktur; Fastigheter; Kapitalmarknad; Civil Engineering; Samhällsbyggnadsteknik
• Online Access: http://urn.kb.se/resolve?urn=urn:nbn:se:kth:diva-298054

In Sweden, the demand for official credit ratings has historically not been as substantial as in other parts of the world. This due to the fact that Swedish banks up until recently provided the market with shadow ratings. The European Securities and Markets Authority (ESMA) started investigating shadow ratings in August 2016 and decided that Nordic banks issuing shadow ratings were against the new directives because they were not registered as rating agencies. The Nordic corporate bond market has grown rapidly since the financial crisis and many bond issuers have avoided the organizational cost associated with obtaining and maintaining a credit rating. In 2016, more than half of Nordic bonds were issued without a credit rating, while today, the majority of Nordic bonds are issued with credit rating. Capital structure and specifically the goal of locating the optimal capital structure has, since the breakthrough of Modigliani and Miller in 1958, been the center of attention for a lot of research and the issue is of great interest for both academicians and practitioners. In practice, there are many factors that affect the decision of what leverage and capital structure a company decides to aim for. Among the factors are growth opportunities, firm size and profitability. With the base in corporate financial theory, the purpose of this study is to explore what factors that influence Swedish real estate companies regarding their decisions of capital structure and credit rating. With the method of semi-structured interviews and quantitative simulations, the study aims to understand why Swedish real estate companies are divided in their strategies about credit ratings and to explore if the firms have suboptimal credit ratings with respect to their capital structure. The quantitative part indicates that the optimal credit rating grade is A- with regard to the capital structure, for the examined Swedish real estate firms, under the current market conditions. The uncertainty of the optimal credit rating grade is displayed in a sensitivity analysis. The qualitative part of the study indicates that the rating of A- could plausibly be the optimal credit rating level and that it most likely is above the investment grade. The qualitative part further sheds light on the strategies of Swedish real estate firms and gives the market and investors insight to understand the underlying factors for why firms aim for different ratings. One can conclude that leverage and weighted average cost of capital are important factors when it comes to decisions regarding credit rating grades, but is often trumped by the quality label of credit ratings, the demand for different grades, the signals a upgrade/downgrade sends to the market and the possibility to reach the rating institutes requirements. === I Sverige har efterfrågan på officiella kreditbetyg historiskt sett inte varit lika stor som i andra delar av världen. Detta på grund av att svenska banker fram till nyligen försåg marknaden med skuggratings. Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten (ESMA) började undersöka skuggratings i augusti 2016 och beslutade att nordiska banker som utfärdade skuggratings gick emot de nya direktiven eftersom de inte var registrerade som kreditvärderingsinstitut. Den nordiska obligationsmarknaden har vuxit snabbt sedan finanskrisen och många fastighetsbolag har undvikit kostnader kopplade till att erhålla och underhålla ett kreditbetyg. Under 2016 emitterades mer än hälften av nordiska obligationer utan kreditbetyg, medan idag är de flesta nordiska obligationer emitterade med kreditbetyg. Kapitalstruktur och specifikt målet att hitta den optimala kapitalstrukturen har sedan Modigliani och Millers genombrott 1958 varit centrum för mycket forskning och frågan är av stort intresse för både akademiker och utövare. I praktiken finns det många faktorer som påverkar beslutet om vilken belåningsgrad och kapitalstruktur som ett företag bestämmer sig för. Bland de påverkande faktorerna är tillväxtmöjligheter, företagsstorlek och lönsamhet. Med utgångspunkt i företagsfinansiella teorier, är syftetmed denna studie att undersöka vilka faktorer som påverkar svenska fastighetsbolag beträffande deras beslut om kapitalstruktur och kreditbetyg. Med metod i form av semistrukturerade intervjuer och kvantitativa simuleringar syftar studien till att förstå varför svenska fastighetsbolag har olika strategier kring kreditbetyg, samt att undersöka om företagen har suboptimala kreditbetyg med hänsyn till deras kapitalstruktur. Den kvantitativa delen indikerar att det optimala kreditbetyget är A-, med hänsyn till kapitalstruktur för de undersökta svenska fastighetsföretagen, under nuvarande marknadsförhållanden. Osäkerheten kring det optimala kreditbetyget visas i en känslighetsanalys. Den kvalitativa delen av studien indikerar att A- troligtvis kan vara den optimala kreditbetygsnivån samt att den optimala nivån högst sannolikt ligger över investment grade. Den kvalitativa delen belyser även de svenska fastighetsbolagens strategier och förser marknaden och investerare med insyn om de bakomliggande faktorerna till varför företag strävar efter olika betyg. Slutsatsen är att belåningsgrad och kapitalkostnader är viktiga faktorer när det gäller beslut om kreditbetyg, men att det ofta prioriterars efter kvalitén associerad med kreditbetyget, efterfrågan på olika kreditbetyg, signalerna en uppgradering / nedgradering sänder till marknaden och om företaget kan nå kreditvärderingsinstitutets krav.