Moms på bostadshyra : möjliga effekter på bostadsmarknaden

• Main Authors: Wigren, Emma, Carlsson, Patrik
• Format: Others
• Language: Swedish
• Published: KTH, Fastigheter och byggande 2018
• Subjects: Engineering and Technology; Teknik och teknologier
• Online Access: http://urn.kb.se/resolve?urn=urn:nbn:se:kth:diva-231770

Sveriges bostadsmarknad upplevs i nuläget redan som ansträngd med hänsyn till att bemöta efterfrågan hos befolkningen. I förhållande till befolkningsmängden hade Sverige lägst produktionstakt av bostäder i Norden under 2000-talet fram till 2016. Dessutom förväntas populationen i Sverige öka med drygt en miljon människor i varierande åldrar till 2026, vilket sätter ytterligare press på byggandet än tidigare. Utan att förändra nuvarande boendetäthet bedöms behovet till 600 000 nya bostäder i hela landet mellan 2016–2025. Otillräcklig arbetskraft pekas ut som det största hindret för bostadsbyggandet av Konjunkturinstitutet. Vidare framgår det att produktionskostnaderna av nyproducerade hyresrätter i flerbostadshus ökat markant med nästan 250 % de senaste 20 åren. Trots att det i Stockholms län byggs på rekordhöga nivåer sedan miljonprogrammet på 1970-talet, redogör samtliga kommuner ett underskott på bostäder. Något alla i hela länet, med undantag för två kommuner, tror kommer kvarstå om tre år. Ett sätt att stödja produktion och stimulera bostadsbyggandet är medel genom statliga subventioner. Det är inte sällan subventioner riktas mot byggandet av hyresrätter eftersom att de upprättas gentemot en reglerad hyresmarknad, vilket försvårar de ekonomiska kalkylerna och investeringsmöjligheterna. SABO, Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna har tillsammans redovisat ett förslag om att införa en låg momsprocentsats på bostadshyra. Införandet kan betraktas som en subvention i och med att det bidrar till förbättrade ekonomiska förutsättningar vid nybyggnation, renoveringar samt förvaltning av hyresfastigheter då skatten tillåter avdrag på ingående moms förutsatt vidare försäljning, alltså utgående moms. I början på året kom EU-kommissionen med förslag om nya direktiv som bland annat öppnar upp möjligheten att införa moms på bostadshyra, något som enligt dagens regelverk inte är tillåtet. Syftet med rapporten har varit att utvärdera reformens möjliga effekter på bostadsmarknaden med tyngdpunkt på ett eventuellt ökat byggande av hyresrätter, där befintlig litteratur i ämnet samt intervjuer av utvalda aktörer med bred kunskap och erfarenhet inom bostadsmarknaden utgjort grunden till analys för arbetet. Det konstaterades att det råder tveksamheter kring om subventioner bidrar till någon positiv effekt eller inte. Att de flesta subventioner dessutom är begränsade i tid bidrar till osäkerhet om ett visst stöd kommer att försvinna alternativ tillkomma i framtiden, vilket i sin tur frambringar ojämna produktionsnivåer. Samtidigt kan stöd vara nödvändigt för att fastighetsägare inte ensamma ska behöva bära risken i projekt. En låg momsprocentsats på bostadshyra är dock svår att likställa med andra subventioner då reformen skulle innebära en mer långsiktig lösning, vilket i sin tur är väsentligt för att försäkra att investeringar på bostadsmarknaden är stabila över tid. Även om nya direktiv från EU skulle möjliggöra ett införande av reformen bedöms den tidigast kunna realiseras år 2022. Förslaget skulle innebära möjlighet till förbättring i att balansera ut skattemässiga orättvisor som idag råder mellan upplåtelseformer, och på så sätt göra hyresrätten mer attraktiv. Dock saknar reformen i nuläget förslag på finansiering vilket bidrar till ytterligare svårigheter att driva det vidare. Förhoppningarna om förbättrade kalkyler för fastighetsägare och byggherrar riskerar dessutom att korrelera med ett flertal effekter som motverkar reformens syfte. En mer påtaglig effekt är svårigheten i att säkerhetsställa att vinsten tillfaller fastighetsägaren. Förekommer en ökad betalningsförmåga hos byggherrar skulle det kunna driva upp prisnivåerna både avseende mark, material och tjänster och därmed förhindra ett ökat byggande. Förbättrade kalkyler kan underlätta för flera av de utmaningar som kan utpekas på bostadsmarknaden men reformen löser inte problemen i dess utgångspunkt. Att reformen därför skulle kunna fungera på kort sikt, innan andra delmarknader hinner priskompensera, är inte omöjligt. Största delen av reformens ämnade syfte med ökat byggande, fler renoveringar och förbättrade förutsättningar för hyresrätter riskerar att således gå förlorade om inte frågan om finansiering kan lösas gemensamt med att korrelerade negativa effekter begränsas. === The Swedish housing market situation is perceived as rather strained regarding its ability to adjust towards the housing demand of its population. Relative to the number of people in Sweden, stated in 2016, it has the lowest housing production rate in all of Scandinavia during the 21st century. In addition to that, the anticipated growth is calculated to be approximately one million people of different ages until 2026 – something that will put additional exertion on development. Without changing the cramped housing density, it’s stated that 600,000 new households will be required to be built between 2016 and 2025. The biggest restriction in development, pointed out by Konjunkturinstitutet, is insufficient employment within the industry. Another protrusive fact is that the production costs for construction of tenancy-apartment buildings have increased significantly by almost 250% during the last 20 years. Every municipality in Stockholm’s county reports housing deficit, despite construction levels being at an all-time high since “miljonprogrammet,” when over a million households were built in Sweden during 1965-1975. All municipalities, except two, expect that the shortage will remain in three years. One way to support production and stimulate development is funds through governmental subsidies. It’s not uncommon that subsidies are aimed at construction of rental units, seeing how they are established on a regulated rental market, which has a negative effect on the economical calculations and complicates the ability to invest. SABO, Hyresgästföreningen and Fastighetsägarna collaborated on a proposition that stated the introduction of a low percentage value-added tax, VAT, on residential rent. The aforementioned can be considered a subsidy as it contributes to improved economic conditions for new construction, renovation and management of rental properties as the tax allows for deductions on input VAT, predicted further sales, i.e. exit tax. The European Commission presented proposals for new directives at the beginning of the year, which opens up for the possibility of introducing VAT on residential rent, which is not permitted according to today’s regulations. The purpose of this report is to evaluate the potential impact of the reform on the housing market, with a focus on a possible increase in the construction of residential housing within tenancy. Existing literature on the subject and interviews of selected representatives with broad knowledge and experience in the housing market provided the basis for analysis of the work. There is doubt as to whether subsidies contribute to any positive or negative effect. The fact that most subsidies are temporary solutions contributes to the uncertainty of their persistence, which in turn produces uneven levels of production. At the same time, aid may be necessary for a property owner to not bear the risk in projects alone. However, a low rate of VAT on residential rent is difficult to compare with other subsidies as the reform would appear in a longer-term solution, which is essential to ensuring that housing investment is stable over time. Although new EU directives would allow the reform to occur, it is most likely not possible to be implemented until year 2022. The proposal would entail improvements in balancing fiscal inequality currently existing between forms of housing tenure, which enables a more attractive way of tenancy-ownership. However, the reform currently lacks funding proposals, which entails further difficulties in pushing it forward. Expectations of improved calculations for property owners and developers also risk correlating with a number of effects that counteract the purpose of the reform. A pronounced effect is the difficulty in ensuring that the profits accrue to the property owner. If developers’ ability to pay improves, prices for both land, materials and services will increase, thus preventing increased construction. Even though improved calculations can ease several challenges identified in the housing market, the reform does not solve the fundamental problems. Therefore, the intention of the reform could best be achieved in the short term, before the possibility of compensations in other sub-markets arise. Most of the intended purpose of the reform, with increased construction, more renovations and improved conditions for residential housing, may, however, be lost unless the issue of funding can be solved while limiting any correlated negative effects.