Kommunala markanvisningar i Stockholms län : En jämförelse mellan elva kommuner mellan åren 2015-2017

• Main Author: Axelsson, Birger
• Format: Others
• Language: Swedish
• Published: KTH, Fastigheter och byggande 2018
• Subjects: land allocation; land policy; housing policy; municipal landownership; Stockholm County; markanvisning; markexploatering; bostadsbyggande; markpolitik; Stockholms län; Engineering and Technology; Teknik och teknologier
• Online Access: http://urn.kb.se/resolve?urn=urn:nbn:se:kth:diva-231430

En kommunal markanvisning kan liknas vid ett OPS-liknande förhållande mellan kommun och bostadsutvecklare, där den senare kan betraktas ha en option att få köpa kommunal mark. Arbetet undersöker och analyserar de olika processer som leder fram till att bostadsutvecklare får tillgång till mark via kommunala markanvisningar i Stockholms län. Studien undersöker dels ett kommunalt perspektiv, vilket behandlar själva tilldelningen av mark. Därutöver undersöks också bostadsutvecklarnas perspektiv, vilket behandlar olika företags tilldelningar. Studien innefattar en litteraturstudie, en innehållsanalys utifrån ett unikt dataset som baseras på sekundärdata från kommuner, samt hypotesprövning med hjälp av chi-två-test. Litteraturstudien undersöker markanvisningar i en historisk kontext, därefter hur markanvisningsprocessen betraktas idag både ur ett nationellt och ett internationellt perspektiv. Sekundärdata till innehållsanalysen består av information kring samtliga tilldelade markanvisningar i elva kommuner i Stockholms län mellan åren 2015-2017. Informationen är hämtad efter kontakt med kommunerna ifråga. Studien betraktar markanvisningar som direkt jämförbara observationer. Markanvisningarna är indelade i direkt- och anbudsanvisningar. Hypotesprövning med hjälp av chi-två-test har genomförts för att testa olika uppställda hypoteser om vilka typer av företag som tilldelats vilken typ av markanvisning. Studien visar att kommuner arbetar på olika sätt när de tilldelar markanvisningar. Kommuner har olika förutsättningar som utmynnar i olika arbetssätt. Anbudsanvisningar har högre markpris än direktanvisningar, vilket kan bero på olika saker. Spelregler i anbudsanvisningar är både otydliga och oförutsägbara. Otydligheten beror främst på att en stor mängd bedömningskriterier har använts i förhållande till antalet anvisningar. Oförutsägbarheten är främst ett resultat av att bedömningskriterierna har haft en tydlig viktning, med angiven poäng eller procent, i endast hälften av fallen. Pris bedöms generellt som det viktigaste bedömningskriteriet i anbudsanvisningar. Olika typer av företag är olika framgångsrika i olika typer av markanvisningar. Omsättning och börsnotering har statistisk signifikant påverkan på detta. Allmännyttiga företag tilldelas fler markanvisningar än andra, men i en historisk kontext tilldelas de som grupp färre lägenheter jämfört med tidigare decennium på sent 1900-tal. Stora företag agerar irrationellt vid anbudsanvisningar. Många bostadsutvecklare visar kortsiktigt intresse för markanvisningar, där två av tre aktörer aldrig fått någon mark.  === A Swedish municipal land allocation can be regarded as an option for a developer to purchase municipal land. This study investigates and analyses the various processes that lead to the availability of land for housing developers via municipal land allocations in Stockholm County. The study examines partly a municipal perspective, which deals with the actual allocation of land. In addition, a housing developer’s perspective is investigated, which deals with different corporate allocations.  The study includes a literature study, a content analysis based on a unique dataset based on secondary data from municipalities, and hypothesis testing using chi-squared tests. The literature study investigates land allocations in a historical context, then how the process is considered today, both from a national and an international perspective. Secondary data for the content analysis consists of information about all land allocations in eleven municipalities in Stockholm County between the years 2015-2017. The information is obtained after contact with the municipalities in question. The study regards land allocations as directly comparable observations. The land allocations are divided into direct and tender allocations. Hypothesis testing using chi-squared tests has been conducted to test different hypotheses about which types of companies that get different types of land allocations.  The study shows that municipalities work differently with land allocations. Municipalities have different conditions that emerge in different ways of working. Tender allocations have higher land prices than direct allocations, which may mean different things. “Game rules” in tender allocations are both unclear and unpredictable. They are unclear because of a total use of a large amount of assessment criteria in relation to the number of land allocations. They are unpredictable because of the lack of weighted criteria, with specified points or percentages, in only half of the cases. Price is generally assessed as the most important criterion in tender allocations. Different types of companies are different successful in different types of allocations. Turnover and listing have statistically significant impact on this. Public utility companies are awarded more land allocations than others, but in a historical context, they are assigned fewer apartments compared to previous decades in the late 1900s. Large companies act irrationally with tender allocations. Many housing developers show short-term interest in land allocations, where two out of three have never been awarded any land.