Flexibla hyresavtal : Utbud och efterfrågan på Stockholms kontorsmarknad, idag och i framtiden

• Main Authors: Myrehed, Petter, Sederström, Johanna
• Format: Others
• Language: Swedish
• Published: KTH, Fastigheter och byggande 2017
• Subjects: Flexible leases; office leases; real options; menu of contracts; selfselection; hidden characteristics; Flexibla hyresavtal; hyresavtal för kontor; realoptioner; meny av kontrakt; dold karaktär; Engineering and Technology; Teknik och teknologier
• Online Access: http://urn.kb.se/resolve?urn=urn:nbn:se:kth:diva-211136

Flexibilitet att kunna anpassa sin verksamhet är något som de flesta företag värderar högt i den snabbrörliga världen vi lever i idag och detta tillgodoses till stor del genom flexibla arbetssätt. Däremot, hur företag kan ges flexibilitet genom olika kontraktstyper kopplat till kontorslokaler är sparsamt behandlat inom litteraturen. Syftet med studien är utreda hur hyresgästernas behov av flexibla hyresavtal kan tillgodoses och hur fastighetsägarna kan agera för att fånga en förväntad betalningsvilja för denna flexibilitet Studiens resultat visar att det idag tycks finnas en efterfrågan på flexibla hyresavtal på Stockholmsmarknaden bland ett flertal olika företagskategorier. Detta tillgodoses främst genom tredjepartslösningar, optioner och även till viss del av färdiginredda lokaler med korta kontrakt. Av de företag som efterfrågar flexibilitet är det främst de med mellan cirka 10-20 anställda som idag inte får sina behov tillgodosedda. En av anledningarna till detta är att denna grupp bland annat har ett behov av att skapa en egen företagskultur och identitet med hjälp av lokalen, vilket inte alltid kan tillgodoses genom de lokallösningar som erbjuds via tredje part. Anledningen till det begränsade utbudet av flexibla hyresavtal beror till stor del på ett antal observerade friktioner i marknaden kopplat till dessa avtal. Det handlar främst om att flexibla hyresavtal är associerade med en ökad risk för vakanser och ökad arbetsbelastning för förvaltningsorganisationen. Ett sätt att hantera dessa friktioner är att öka hyresintäkterna för flexibla hyresavtal, vilket kan uppnås genom att en meny av kontrakt erbjuds hyresgästerna. Om hyresintäkterna ökas, samtidigt som risken förknippad med flexibla hyresavtal kartläggs bättre samt diversifieras, skapas möjligheter för att utbudet av flexibla hyresavtal ökar i framtiden. === Flexibility to adopt the business is highly valued amongst most companies given the rapid-changing world we live in. Today this is largely catered for through flexible working methods. However, how companies can be given flexibility through different types of contracts is sparsely addressed in the literature. Therefore, the aim of this study is to examine how supply and demand for flexible leases can be matched, and how property owners could act to capture a potential future increase in willingness to pay for flexible leases. The results of the study show that there seems to be a demand for flexible leases on the Stockholm real estate market in a number of different categories of companies today. This is mainly achieved through third party solutions, real options and a few types of short-term contracted premises. Among the companies that demand flexibility, it is primarily companies with between approximately 10-20 employees who do not receive their flexibility requirements today. One of the main reasons for this miss-match is because this group has a need to enhance their own corporate culture through the rented office space, which cannot always be met by the facilities offered through third party solutions. The reason for the limited supply of flexible leases can be derived from a number of observed frictions in the market, primarily because these leases are associated with an increased risk of vacancies and increased workload for the property management organization. However, as a counterpoint to this, a menu of different office leases with varying degrees of flexibility can be offered to tenants to capture the willingness to pay for flexibility. Thus, if the rental income increase, while the risk associated with the flexible leases is better identified and diversified, the supply of these leases might increase in the future.