The Occurrence of Earnings Management in Swedish Real Estate Companies – a quantitative study

• Main Author: Wigsén, Oskar
• Format: Others
• Language: English
• Published: KTH, Fastigheter och byggande 2016
• Subjects: Earnings management; fair value method; IAS 40; investment property; fair value-metoden; förvaltningsfastigheter
• Online Access: http://urn.kb.se/resolve?urn=urn:nbn:se:kth:diva-192168

Background and aim: All of the publicly listed companies in the EU have since January 2005 been required to implement the new international accounting standard IAS/IFRS in their financial statements. One of the new regulations that were included in the standard was the IAS 40 – Investment Property, which regulates the valuation and reporting of a company’s investment properties. IAS 40 introduced two different approaches to valuate investment properties; the cost method and the fair value method. The latter one created debate and controversy because of concerns regarding its applicability on assets not traded on an efficient market. The foundation of the fair value method is to value an asset to its fair value, which is the amount that can be expected to be received if the asset would have been sold the time of the valuation. If an asset is regularly traded on an efficient market the information of the value can be retrieved directly from recent market transactions. However, if the asset is not traded on an efficient market the management needs to make own assumptions when assessing the value, which is thus subject to bias. This creates opportunities for the management to manipulate the earnings. The purpose of this study is to determine whether Swedish real estate companies use the fair value method as a tool to manipulate earnings by implementing earnings management techniques. Methodology: Two hypotheses were developed to answer the research question. They were tested by conducting a statistical analysis. Hypothesis 1 was tested by performing a linear regression analysis and the second hypothesis was tested by a chi-square-test. Result and conclusion: The results from statistical analysis were ambiguous. Although a specific earnings management technique could not be proven to be used it was not possible to eliminate the possibility of real estate companies performing some kind of earnings management technique to manipulate the earnings. === Bakgrund och syfte: I januari 2005 introducerades en internationell redovisningsstandard, IAS/IFRS, som alla börsnoterade företag i EU var tvungna att implementera. Ett av de många nya regelverk som infördes var IAS 40 – Förvaltningsfastigheter som reglerade värderingen och redovisningen av ett företags förvaltningsfastigheter. IAS 40 introducerade två nya metoder för att hantera redovisningen av förvaltningsfastigheter; cost-metoden och fair value-metoden. Den sistnämnda blev debatterad och ansågs kontroversiell då det funderingar skapades över dess tillämpning på tillgångar som inte handlades på en effektiv marknad. Fair value-metoden syftar till att värdera en tillgång till dess verkliga värde, vilket är det belopp som kan förväntas fås vid en eventuell avyttring vid värderingstillfället. Om en tillgång regelbundet handlas på en effektiv marknad kan information inhämtas direkt ifrån nyligen genomförda marknadstransaktioner. Om en tillgång emellertid inte handlas på en negativ marknad måste företagsledningen formulera egna antaganden när värdet beräknas vilket skapar utrymme för subjektivitet och som då kan utnyttjas av företagsledningen för att manipulera resultatet. Studiens syfte är att fastställa huruvida svenska fastighetsföretag använder fair value-metoden som ett verktyg för att manipulera ressultatet genom att implementera earnings management-tekniker. Metod: Två hypoteser formulerades i studien för att besvara frågeställningen. De prövades genom att utföra en statistisk analys. Hypotes 1 prövades genom en linjär regressionsanalys och hypotes 2 prövades genom att utföra ett chi-två-test. Resultat och slutsats: Resultatet från den statistiska analysen var tvetydig. Då även om användadet av en specifik earnings management-teknik inte kunde statistiskt visas var det inte möjligt att eliminera det faktum att earnings management i någon form kan förekomma för att manipulera resultaten.