The negative intereste rate’s effect on the real estate market and its participents

• Main Authors: Ismail, Safir, Kristola Truc, Axel
• Format: Others
• Language: English
• Published: KTH, Fastigheter och byggande 2016
• Subjects: Negative interest rate; real estate valuation; interest rate’s swaps; behaviour economics; Negativ ränta; fastighetsvädering; ränteswappar; beteendeekonomi
• Online Access: http://urn.kb.se/resolve?urn=urn:nbn:se:kth:diva-191305

When the Riksbank took the historic decision to cut the repo rate below zero, forecast at the same time was that it would be back on positive ground by the end of 2016. Now that the repo rate is adjusted down further Riksbank predicts that interest rates will remain negative until at least the turn of the year 2017-2018. The phenomenon of "negative interest rate" has thus become more than just the short paranthesis as it was initially meant to be. The purpose of this paper is therefore to examine how the low interest rates in general, and the negative interest rate in particular, affects the real estate market and its participants. Furthermore, it is investigated whether some participants relate to the negative interest rate differently than others, and if their expectations of the interest rate and the market's future development are different. The negative interest rate is a highly topical and new phenomenon and this kind of study has not been done before. The work is mainly built on qualitative interviews founded on a phenomenographical research approach, which aims to, based on an expert but heterogeneous respondent group, try to draw general conclusions on the basis of the answers received. Representatives from real estate funds, listed real estate companies, institutional real estate company, KTH, a real estate consultant and a bank were interviewed, in order to highlight the phenomenon from as many perspectives as possible. Quantitative surveys are also used to enhance reliability of the essay and its internal validity. The obtained empirical data shows that the only direct effect that the negative interest rates has is that the companies using leverage get a "mismatch" when they tie their interest rates with interest rate swaps- This is due to the STIBOR-floor that banks have put in place, which basically means they get higher interest costs, the more negative the interest rate is. Further, listed property companies are considered to be the investor category that has benefited most from low interest rate environment, this because of their relatively high leverage ratios, but also as they have effectively been able to use the capital market as an alternative source of funding. The low interest rates have meant that property values have risen rapidly, but all increases are not considered as justified. As for the respondents’ approach towards the market, it can be stated that the listed real estate companies have begun to position themselves for a possible touchdown on the market while the unleveraged institutional investors, continued to seek higher real estate exposure. In terms of the respondents’ future expectation about interest rate developments, it is clear from the response that the majority expect that low interest rates may be for a while but should then return to more normal levels, while the other two believed that the low interest rates instead may become the new normal. === När Riksbanken tog det historiska beslutet att sänka reporäntan under nollstrecket prognostiserades samtidigt att densamma skulle vara tillbaka på positiv mark redan i slutet av 2016. När nu reporäntan justerats ner ytterligare spår Riksbanken att räntan kommer att vara fortsatt negativ minst fram till årsskiftet 2017-2018. Fenomenet "minusränta" har således blivit mer än bara den korta parentes som det initialt var tänkt att vara. Uppsatsens syfte är följaktligen att undersöka på vilket sätt de låga räntorna i allmänhet, och den negativa räntan i synnerhet, inverkar på fastighetsmarknaden och dess aktörer. Vidare utreds huruvida vissa aktörer upplever/förhåller sig till den negativa räntan på annorlunda sätt än andra, samt ifall deras förväntingar om räntans och marknadens framtida utveckling skiljer sig åt. Minusräntan är ett högst aktuellt och nytt fenomen och denna typ av studie som belyser dess konsekvenser på fastighetsmarknaden har inte gjorts tidigare. Arbetet bygger främst på kvalitativa intervjuer baserade på en fenomenografisk forskningsansats, vilken syftar till att, utifrån en sakkunnig men heterogen respondentgrupp, försöka dra generella slutsatser med utgångspunkt i de mottagna svaren. Representanter från fastighetsfonder, börsnoterade fastighetsbolag, institutionellt ägda fastighetsföretag, KTH, en fastighetskonsult och en bank intervjuades för att belysa fenomenet ur så många perspektiv som möjligt. Kvantitativa enkäter används vidare för att stärka uppsatsens reliabilitet och dess inre validitet. Den erhållna empirin visar att den enda direkta effekten som just minusräntan har är att de belånade fastighetsaktörerna får en "missmatch" när de binder sina räntor med ränteswappar. Detta på grund av det STIBOR-golv som bankerna har infört, vilket i princip innebär att de får högre räntekostnader ju mer negativ räntan är. Vidare anses börsnoterade fastighetsbolag vara den investerarkategori som har gynnats mest av lågräntemiljön, detta delvis tack vare deras relativt höga belåningsgrader, men även då de effektivt har kunnat utnyttja kapitalmarknaden som alternativ finansieringskälla. De låga räntorna har inneburit att fastighetsvärdena snabbt har stigit, men alla höjningar anses inte vara lika befogade. Vad gäller aktörernas ställningstagande gentemot marknaden kan det fastläggas att de börsnoterade fastighetsbolagen har börjat positionera sig inför en eventuell sättning på marknaden medan de obelånade institutionella investerarna å sin sida fortsatt söker ökad fastighetsexponering. I fråga om respondenternas framtida förväntingar om räntans utveckling framgår av gensvaret att majoriteten förväntar sig att de låga räntorna kan bestå ett tag till för att sedan återgå till mer historiskt normala nivåer, medan de övriga två tror att de låga räntorna istället kan komma att bli det nya normala.