Price adjustment and vacancies on theStockholm market – Estimation of rent levelsdue to office-allocations

• Main Author: Jonsson, Sebastian
• Format: Others
• Language: Swedish
• Published: KTH, Fastigheter och byggande 2013
• Subjects: Rental vacancies; Office rent; CBD; Price; adjustment; First difference model; Prognosis; paneldata; Hyresvakanser; kontorshyror; prisjustering; förändringsmodell; prognostisering; paneldata.
• Online Access: http://urn.kb.se/resolve?urn=urn:nbn:se:kth:diva-124115

The Stockholm office market segment have for a long time been considered a safe haven when it comes to withstand negative turmoil in the form of rental compression due to economic fluctuation, especially in the CBD demographic. Recently however, a large number of banks and institutions, amounting to some 200000 square meters, have decided to relocate to more peripheral locations with the aim of cost reductions on rent. This mass exodus is studied with focus on rental dynamics as the result of increased vacancies. Other variables are stock changes and employment. The method is econometric combined with an interview series. The data is a panel dataset containing 900 observations. The different models that are being used is the vacancy gap model, an Error Correction Model and a dynamic lag model in the form of a first difference model. Due to non-stationary variables, some models were rejected. A prognosis model has been created for the economic calculations. The results are displayed in a number of scenarios ranging from unchanged rents to severe rental drops. As a comprehensive result this study concludes that a rental drop in the range of 10-20 percent is to be expected. A number of positive side effects are expected to unfold as a result of the relocations. === Stockholmsmarknadens kontorssegment har länge setts på som säker vad gäller att kunna motstå negativ turbulens i form av hyres press på grund av ekonomiska svängningar, och då speciellt marknaden för City eller CBD. Nyligen har dock en stor mängd banker och institutioner om cirka 200000 kvadratmeter bestämt sig för att lokalisera sig i mer perifera lokaler med kostnads reduceringar i form av lägre hyror som mål. Den här massutflyttningen har studerats med fokus på hyresdynamik som ett resultat av ökade vakanser. Andra variabler är ändringar i stocken och sysselsättning. Metoden är ekonometrisk och kombineras med en intervjuserie. Data består av ett paneldatasett innehållande 900 observationer. De olika modellerna som används är en vakansgapsmodell, en Error Correction modell (ECM) och en första differens modell. På grund av icke stationära variabler har vissa modeller förkastats. En prognostiseringsmodell har skapats för de ekonomiska beräkningarna. Resultaten redovisas i olika scenarion som består i allt från att hyrorna inte ändras alls till svåra hyresfall. Ett samlat resultat av studien föreslår ett hyresfall på 10-20 procent. En mängd positiva bieffekter förväntas uppstå som ett resultat av om lokalisationerna.