Projektutveckling av kvarteret Ärtan : Marknadsanalys

• Main Authors: Augustson, Erik, Stanser, Oscar
• Format: Others
• Language: Swedish
• Published: Karlstads universitet, Fakulteten för teknik- och naturvetenskap 2009
• Subjects: project development; projektutveckling; marknadsanalys; ärtan; Ortanalys; objektanalys; Construction Management; Byggproduktion; Computer and Information Sciences; Data- och informationsvetenskap
• Online Access: http://urn.kb.se/resolve?urn=urn:nbn:se:kau:diva-4296

  Skanska Hus Väst planerar att bygga bostadsrätter på området kvarteret Ärtan i stadsdelen Romstad i staden Karlstad. För att detta ska vara genomförbart behövs ett underlag (marknadsanalys) som talar om vad som är mest lämpligt att bygga i området.  Vad som ska byggas beror på markförhållanden, efterfrågan, kringliggande miljö och byggnader, flyttmönster i kommun och området samt betalningsviljan hos kunden. Detta innebär att relevant statistik såsom förvärvningsinkomster, sysselsättning, snittpriser på jämförbara objekt med mera behövs tas fram för att kunna ställa en prognos över hyres- och fastighetsmarknaden.   Det första delmomentet i projektutvecklingen av kvarteret Ärtan är göra en marknadsanalys. Marknadsanalysen består av en Ortsanalys, Objektsanalys samt en Omvärldsanalys, se figur 1. Den sistnämnda analysen är inte med då rapporten är avgränsad till enbart ort- och objektsanalys. Ort- och objektsanalysen ska resultera i att lämplig målgrupp samt betalningsvilja bestäms vilket är en del av vårt mål med arbetet. Vi har även som mål att bedöma vilka metoder som lämpar sig bäst för att analysera och bestämma betalningsviljan för projektet.   Omvärldsanalys MARKNADSANALYS Ortanalys Objektsanalys Allmänt om orten Näringsliv och sysselsättning Hyres- och fastighetsmarknaden Befolkning Utbud och efterfrågan Bostadsläget Allmänt om området Lägesanalys Jämförbara objekt Inkomster och lönsamhet               Figur 1. Marknadsanalysöversikt   De analysmetoder som har används för att dra en slutsats i arbetet är: <ul type="disc">Tobins Q Näringslivets specialiseringskvot Regressionsanalys Multipel Regressionsanalys Ortprismetoden Efterfrågan med hjälp av elasticiteter   Med hjälp av dessa metoder och en omfattande indatainsamling har vi kommit fram till att Karlstads utgångsläge för en nyetablering av bostadsrätter på kvarteret Ärtan är måttligt goda, vilket innebär att utgångsläget inte är optimalt men fortfarande lönsamt. Denna bedömning har vi försökt göra så objektiv som möjligt och vägt fördelar mot nackdelar på orten. Stadens näringsliv och sysselsättning har utvecklats väldigt bra de senaste åren och visar på goda förutsättningar att klara svårare tider i det analysarbete vi framställt. Bostadsutvecklingen i staden är även den positiv. Romstad som område upplever vi har goda förutsättningar för investeringar på fastighetsmarknaden då det äger brist på bostadsrätter i området samt att medelinkomsten är större här än medlet för hela Karlstad.   Efter att finanskrisen satt sina spår på marknaden bedömer vi att betalningsviljan för bostadsrätter på kvarteret Ärtan borde landa på ca 22 000 kr/m2 BOA med prisintervallet 20 500 - 23 000 kr/m2 BOA. En lämplig målgrupp för slutprodukten är 30- till 40-åringar som visar på god och stark betalningsvilja. Det vore dessutom inte fel att anpassa delar av boendet till lite äldre personer. En möjlig mix av dessa tror vi kan skapa både charm, trygghet och ökad trivsel i området vilket behövs för att få området attraktivt på marknaden.   Alla använda analysmetoder visar på liknande siffror varvid vi bedömer att alla dessa metoder är lämpliga för uppgiften. Den multipla regressionsanalysen i kombination med mäklarnas uppfattning lämpar sig dock bäst då denna kombination kan utföras snabbt, enkelt och verklighetstroget.   ===   Skanska Hus Väst is planning to construct condominiums in an area called Ärtan which lies in Karlstad, in the city district of Romstad. To be able to construct condominiums in this area a market analysis is needed. The market analysis describes the most appropriate type of residence to construct depending on ground conditions, public demand, the surrounding buildings and environment, the pattern in which the inhabitants move in the rural- and in the city district and how much the customer is willing to pay for a condominium on Ärtan. This means that relevant statistics of income, employment, prices on equal objects and more is needed to forecast the housing- and property market.   The first part in the project development of Ärtan is to make a market analysis. The market analysis includes the city analysis, the object analysis and the business intelligence, figure 2.   The business intelligence is not included because the report is demarcated to the city- and object analysis only. The city- and object analysis will result in the determination of a suitable target group and how much the customer will be willing to pay for a condominium in Ärtan.  The purpose of this study is to determine these two and also decide the methods most appropriate for analyzing and determining the will of payment for the project.   Business intelligence MARKET ANALYSIS City analysis Object analysis A short description of the city Business sector and employment Housing - and property market Population Supply and demand   The state of the Property market A short description of the object Location analysis Equal objects Incomes and profitability Figure 2. Layout of the market analysis.   The methods used for analyzing and making a conclusion in the report are: <ul type="disc">Tobins Q Business sector specialization quota Regression analysis Multiple Regression analysis The method of location and price (Ortprismetoden) Demand with the help of elasticity's.   With these methods and with a great amount of collected data we have drawn the conclusion that the conditions for constructing condominiums in Ärtan are not optimal but still profitable. We have tried to make this judgment as objective as possible and we have looked at all the advantages and disadvantages of the area. Karlstad's business sector and employment have increased during the last years and are displaying good conditions to withstand these troubling financial times. We found good conditions to invest in the real estate market in Romstad, due to the lack of condominiums in the area and due to a higher level of incomes compared to the rest of the inhabitants of Karlstad.             After the traces from the financial crises we assess that the will of payment on condominiums on Ärtan should be about 22 000 Swedish kronor/m2 (living area) in the interval of 20 500 - 23 000 Swedish kronor/m2 (living area). Suitable target groups for the product are people which have a good and firm will of payment and are in their thirties or forties. A good thing to do is also to adjust parts of the condominiums for older inhabitants. Our opinion is that a mix of younger and older people creates charm, comfort and a sense of safety in the neighborhood which is needed to get the area more attractive on the market.   All the methods that were used in this analysis showed similar results which led us to the conclusion that all of the methods used are suitable for this assignment. However, the combination of the multiple regression analysis and the brokers' opinions is the most suitable one for the assignment because the combination can be executed easy, swift and true. === En del av projektutvecklingen för kvarteret Ärtan för Skanska hus väst