| Summary: | La presente tesis tiene como finalidad desarrollar un proyecto de
habilitación urbana en la localidad de Santa Clara, distrito de Ate, provincia
y departamento de Lima; en donde se inicie un negocio de VENTA DE
LOTES que cuente con servicios básicos, vías asfaltadas, ornamentación
en parques, pórticos de acceso, entre otros atributos valorados por el perfil
del nicho de mercado al que nos hemos enfocado.
Luego de realizar los estudios de mercado de oferta y demanda en
la zona y alrededores, se identificó un solo competidor directo de
habilitación urbana: Mirasol de Huampaní – Etapa VI de la empresa Los
Portales ubicada a 10.60 kilómetros de nuestro Proyecto. Esta urbanización
tiene a la venta 185 lotes de 90 m² de área en un concepto de diseño urbano
escalonado por la pendiente del terreno.
El análisis del tipo de producto que ofrece nuestro competidor
directo, aportó en la realización de la cabida inicial del desarrollo de negocio
de habilitación urbana por lo que se estableció una referencia de partida
para proyectarnos a un posicionamiento diferenciado en el que
maximizamos las fortalezas de nuestra propuesta y advertimos las
debilidades del Proyecto. Se propone llevar a cabo el Proyecto en un terreno de 34.95
hectáreas segmentadas en 4 etapas de ejecución, que para fines de la
presente tesis, se evaluará la implementación del negocio de habilitación
urbana sólo de la Primera Etapa.
El proyecto de la Primera Etapa involucra habilitar un área de
53,201.74 m² brutas para lograr 280 lotes de vivienda de 90 m²
pretendiendo vender a $450/m² con un ritmo de ventas promedio de 12
lotes por mes en un periodo de tiempo de 23 meses.
De acuerdo al análisis elaborado, se observa una gran demanda
insatisfecha por la adquisición de lotes para los niveles socioeconómicos B
y C, que representan el mayor porcentaje de población al Este de Lima con
intención de adquirir un inmueble actualmente. Se ve que la mayoría de
clientes que se orientan a la compra de un lote son hombres, tienen entre
35 y 55 años, están casados y tienen secundaria completa. En cuanto a su
estado laboral, son dependientes e independientes, con un ingreso familiar
registrado de S/.5,519 mensuales.
La evaluación y análisis de los riesgos, que determinarán la
viabilidad de la Primera Etapa, están en función de las variables críticas.
Para el presente proyecto, dichas variables son: (a) venta de lotes de
$450/m2, (b) velocidad de ventas promedio de 12 por mes, (c) costo del terreno de $65/m2, y (d) costo de la construcción de la habilitación de
$114/m2, en todos los casos asociados al área a comercializar.
En ese sentido, se obtiene un Valor Actual Neto (VAN) financiero de
$2’272,903 y una Tasa Interna de Retorno (TIR) de 46%, lo que demuestra
la rentabilidad y viabilidad del proyecto.
Por otra parte, la estructura del financiamiento del proyecto tiene un
aporte propio del 35.9%, aporte del banco del 10.8%, y el saldo restante
corresponde a las pre-ventas y ventas del 53.3%. === Tesis
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