| Summary: | En la ciudad de Lima, no existe una oferta inmobiliaria adecuada para el
desarrollo industrial, el crecimiento de este sector en los últimos años ha sido
desordenado y con muy poca planificación por parte de las autoridades,
prevaleciendo las iniciativas privadas en el desarrollo de parques industriales,
los cuales no cuentan con todas las condiciones básicas que se requieren para
su adecuado funcionamiento.
Por otro lado, el rápido crecimiento de los sectores residencial y comercial ha
transformado la vocación del uso del suelo en diferentes zonas industriales de
Lima, generando un crecimiento de su valor y obligando a la industria a re
ubicarse hacia otras zonas de Lima.
En esta tesis se desarrolla el caso de un inmueble industrial ubicado en el distrito
de Los Olivos en la ciudad de Lima; este inmueble industrial, como muchos otros,
se ubica en una zona que ha presentado un crecimiento urbano acelerado
(Residencial, comercial, educación, etc.) y ha generado un incremento sustancial
del valor de la tierra y una presión para el cambio de zonificación, no encontrando
condiciones para su permanencia y crecimiento.
Se ha realizado un análisis de las alternativas inmobiliarias con la que cuenta el
terreno para realizar un uso más eficiente de este activo inmobiliario y obtener la
mayor rentabilidad posible para la empresa propietaria.
Se evaluaron tres alternativas: vender el inmueble en las condiciones actuales,
alquilar en inmueble y venderlo al final del periodo y como tercera alternativa
desarrollar a través de una empresa inmobiliaria asociada un proyecto de
viviendas aportando el terreno al proyecto, aprovechando la inmejorable
ubicación del terreno y sobre todo la particularidad que tiene de ubicarse
adyacente y cercano a diversas universidades masivas que se han ubicado en
los alrededores en los últimos años y que han generado un potencial público
cautivo que busque adquirir una vivienda como inversión inteligente o para uso
propio.
Después de realizar los análisis técnicos, comerciales, económicos y financieros,
podemos decir que la mejor alternativa de uso del terreno es el desarrollo de un
proyecto inmobiliario, pues esta alternativa obtiene el mejor VAN anual y TIR. La
alternativa de la venta destruye valor pues obtiene una VAN negativo y un TIR
negativo y la alternativa alquiler- venta, presenta mejores indicadores, pero sigue
manteniendo un VAN negativo, por lo que destruye valor y no es recomendable.
Aunque el aporte del terreno del inversionista es menor, comparativamente con
la inversión total del proyecto, ayuda al proyecto a “apalancarse” sin realizar una
inversión inicial muy significativa y el pago de gastos financieros adicionales al
inicio del proyecto. Con ello el proyecto mejora significativamente su viabilidad
pues el inversionista aporta el terreno desde el inicio sin pago alguno, el pago
del terreno se realizada posteriormente una vez culminada el pago de las cuotas
al banco y adicionalmente el pago del terreno es a precio de mercado, sin pago
alguno de intereses, pues la rentabilidad real del inversionista la obtiene al final
de cada etapa con la entrega de la utilidad total después de impuestos.
Debido la envergadura del proyecto y con el objetivo de darle viabilidad
económica y financiera se ha planteado desarrollarlo en cuatro etapas, con un
inicio y cierre independiente.
La utilidad después de impuestos de cada una de las etapas planteadas presenta
márgenes de 19.43%, 20.95%, 20.99% y 18.60%, respectivamente, todas
rentabilidades muy parecidas y bastante atractivas para cualquier inversionista
estas tasas hacen que nuestro proyecto sea VIABLE y muy atractivo. === Tesis
|
|---|
