Incorporação imobiliária e a influência da nova ordem contratual

• Main Author: Alessandro Marinelli de Oliveira
• Other Authors: Rita de Cássia Resquetti Tarifa Espolador .
• Language: Portuguese
• Published: Universidade Estadual de Londrina. Centro de Estudos Sociais Aplicados. Programa de Pós-Graduação em Direito Negocial. 2012
• Online Access: http://www.bibliotecadigital.uel.br/document/?code=vtls000178201

A incorporação imobiliária encontra sua relevância socioeconômica na expansão dos centros urbanos, no crescimento do mercado imobiliário, na falta de habitação, na alta do preço dos imóveis, e, mais presentemente, nos estímulos do governo federal à habitação urbana. Pretendeu-se neste trabalho, discutir as repercussões jurídicas na Lei das Incorporações à luz da nova ordem contratual. Para tanto, foi necessário investigar, inicialmente, quais eram os princípios fundamentais da teoria contratual clássica e quais eram as verdades primeiras que eles expressavam. Analisaram-se as diretrizes que norteavam o Código Civil vigente e as repercussões havidas de seus princípios sociais que tencionavam funcionalizar a propriedade, impor uma conduta honesta aos contratantes e preservar o equilíbrio real de direitos e deveres contratuais. Posteriormente, foi definida a incorporação imobiliária e os contornos do instrumento que a regula. Por último, foi investigada a aplicabilidade das normas protetivas da relação de consumo às incorporações imobiliárias, e quais seriam as suas contribuições para a concretização dos valores expressados por essa nova ordem contratual. Investigou-se a repercussão da conexidade dos negócios jurídicos que se encerram na incorporação e analisou-se o regime de afetação na incorporação imobiliária. Foi possível aferir que foram introduzidos novos preceitos contratuais, expressados nas cláusulas-gerais de boa-fé objetiva e de função social. Os princípios clássicos não foram antagonizados, mas mitigados. A incorporação imobiliária é negócio jurídico que se formaliza pela coligação de contratos distintos. Tanto a incorporação sob o regime de construção por empreitada, quanto o de administração, impõem ao incorporador deveres típicos da cláusula geral da boa-fé objetiva, notadamente do dever lateral de informação e à equivalência material das prestações. A doutrina resiste à aplicação da Teoria da Imprevisão à incorporação imobiliária, seja em favor do adquirente de unidade imobiliária, no caso de aumento de salário ou inflação, seja em favor do incorporador, diante da alteração dos insumos e serviços no mercado. Em relação à cláusula de perdimento, formou-se o consenso de que o embate entre a obrigatoriedade da convenção deve ceder espaço ao dever do julgador de reduzir equitativamente a cláusula penal iníqua. A propriedade horizontal, de importância meramente instrumental, legitima-se pela função social, tal como a propriedade individual. A aplicação da Lei das Incorporações não deu os resultados esperados pelo legislador, diante da resistência do incorporador em registrar o empreendimento. A despeito do registro, tem-se entendido que o negócio não é nulo, mas suscetível de resolução, defraudada na legítima expectativa pela falta de cumprimento da contraparte. Considerando-se que só é possível a existência legal da unidade imobiliária se a construção tiver sido averbada e sua individualização assentada no Registro de Imóveis, é possível cogitar que a inobservância ao dever de registro de incorporação, que obsta a sua finalidade, torna o contrato ineficaz. O código consumerista reforça aquilo que já é determinado pela Lei nº 4.591/64 em relação aos efeitos obrigacionais da publicidade, e às práticas e cláusulas contratuais abusivas, no entanto, traz importante contribuição com a reelaboração da disciplina da garantia. A incorporação imobiliária abrange distintos atos e negócios jurídicos coligados que se reúnem para um só fim. Tal caracterização importa na interpretação sistemática de todos os contratos, na contaminação (de invalidades e de ineficácias) de um contrato em relação a outro, bem como na responsabilidade contratual para as ações entre os cocontratantes. O advento da Lei 10.931/2004 trouxe à incorporação o regime de afetação, um instrumento de proteção aos adquirentes que torna o contrato de incorporação mais justo, compatível com a nova ordem contratual, na medida em que aqueles que contribuíram para a formação do acervo patrimonial da incorporação não sofrerá os revezes da crise patrimonial alheia. === The incorporation imobiliaria is its relevance in the socioeconomic growth of urban centers, the growth of the housing market, the housing shortage, the big price of incorporation imobiliaria, and more present in stimulus from the federal government to the urban housing. It was intended in this paper, discuss the legal implications of the Megers Act in the light of the new contractual order. Therefore, it was necessary to investigate, first, what were the fundamental principles of classical contract theory and what were the primary truths they express. We analyzed the guidelines that shaped the Civil Code and the repercussions incurred their social principles they intended to functionalize the property, impose an honest contractors and preserve the equilibrium real contractual rights and obligations. It was later defined the real estate and the contours of the instrument that regulates. Finally, we investigated the applicability of the protective ratio of consumption to real estate development, and what are their contributions to the achievement of the values expressed by the new contractual order. We investigated the effect of the connectedness of legal transactions that will close the merger and analyzed the system of allocation in real estate. It was possible to infer that introduced new contractual provisions, expressed in terms of general objective good faith and social function. The classical principles were not antagonized but mitigated. The real estate business is legal is formalized by coalition of separate contracts. Both incorporation under the regime of construction under contract, and the administration, to impose developer duties typical of the general clause of good faith objective, notably the duty side information and the material equivalence of benefits. The doctrine resists application of Unpredictability of Theory to incorporation imobiliaria in favor of purchaser of real estate unit, in the case of salary increase and inflation, is in favor of the developer, before the change of inputs and services to market. Regarding the forfeiture clause, formed a consensus that the conflict between the requirement of the Convention must give way to the duty of the judge to reduce the penalty clause equally unjust property. The enforcement of the Megers Act did not yield the expected results by the legislature, on the strength of the developer to register the project. Despite the record, it has been understood that the business is not null, but susceptible of resolution, defrauded legitimate expectation on the lack of compliance by the counterparty. Considering that it is only possible to the legal existence of the real estate unit if the building has been annotated and its individualization seated in the Property Registry, you can contemplate that breach the duty of registration of incorporation, wich precludes its purpose, makes the contract ineffective. The code consumerist reinforces what is already determined by Law nº 4.591/64 dividend in relation to the effects of advertising, and practices and unfair contract terms, however, brings an important contribution to the rethinking of the discipline of security. The real estate development encompasses different legal acts and business associates to gather for one purpose. Such characterizion matter in systematic interpretation of all contracts and contamination (of nullity and inefficiencies) a contract in relation to another, as well as contractual liability for the actions among co-contractor. The enactment of Law 10.931/2004 brought to the merger agreement fairer, compatible with the new contractual order, to the extent that those who contributed to the formation of the net assets the merger will not suffer the setbacks of the crisis alien sheet.