O valor do dinheiro no tempo: uma avaliação de empreendimentos do Programa Minha Casa Minha Vida - Faixa 1

• Main Author: Gabriela Darini Guaritá
• Other Authors: João Sette Whitaker Ferreira
• Language: Portuguese
• Published: Universidade de São Paulo 2018
• Subjects: Empreendimentos imobiliários; Habitação de interesse social; Minha Casa Minha Vida; Política pública; Viabilidade financeira; Financial interest; Housing social interest; MCMV; Public policy; Real state ventures
• Online Access: http://www.teses.usp.br/teses/disponiveis/16/16137/tde-07112018-110406/

Esta dissertação analisa a produção de moradias sociais direcionada às famílias de baixa renda no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida. Partindo dos principais índices econômico-financeiros utilizados em negócios imobiliários, a pesquisa revela as alterações do comportamento do mercado da construção civil do ramo habitacional na avaliação da rentabilidade do capital próprio enquanto aplicado nesse segmento. Baseada em estudos de caso, a pesquisa obteve acesso ao cronograma financeiro global das obras, bem como do Quadro de Composição de Investimento (QCI) e da Ficha de Resumo dos Empreendimentos (FRE), documentos obrigatórios na contratação das unidades junto à CEF. Somados às entrevistas com os agentes envolvidos, procurou-se elucidar as estratégias de expansão do capital imobiliário amparada pelo entendimento do desenvolvimento de uma viabilidade técnico financeira. Inicialmente, a proposta dessa pesquisa focava na análise do desempenho operacional e financeiro de dois empreendimentos construídos na cidade de Taboão da Serra, localizados lado a lado, e produzidos por duas modalidades do programa (Empresas x Entidades). No entanto, o empreendimento articulado pela entidade organizadora: o Movimento dos Trabalhadores Sem Teto (MTST), construído através de Empreitada Global, apresenta algumas similaridades com o empreendimento vizinho ao que se refere às estratégias de produção e de valorização do capital imobiliário. Diante disso, para complementar a análise da modalidade Entidades, a pesquisa avaliou os Condomínios Florestan Fernandes e José Maria Amaral, constituídos de fato por meio de autogestão direta. Nota-se com a aplicação desses métodos (fundamentados nos conceitos do valor do dinheiro no tempo), a reprodução de algumas práticas das grandes incorporadoras, inclusive na modalidade Entidades. Além disso, o desenho operacional do programa expõe os movimentos sociais às mudanças políticas econômicas e ao entendimento de técnicas financeiras complexas em função do longo prazo de maturação dos empreendimentos. === This dissertation analyzes the production of social housing directed to low-income families in the program \"Minha Casa, Minha Vida\". Based on the main economic-financial indexes used in real estate deals, the research reveals the changes in the behavior of civil construction housing market in the evaluation of the profitability of capital while applied in this segment. Based on case studies, the research obtained access to the overall financial schedule of the construction works, as well as the Investment Composition Framework (QCI) and the Summary of Enterprises Project (RES), mandatory documents for contracting the units with CEF. In addition to the interviews with the agents involved, it was sought to elucidate the mechanisms for the expansion of real estate capital, based on the understanding of the development of a technical financial viability. Initially, the proposal of this research was to compare the operational and financial performance of the two enterprises located in the city of Taboão da Serra, side by side, and produced from different modalities of the program (Companies vs. Entities). However, the enterprise articulated for the organizing entity: the \"Movimento dos Trabalhadores Sem Teto\" (MTST), built through the \"Empreitada Global\", presents some similarities with the neighboring building venture, as far as the strategies of production and valorization of the real estate capital are concerned. In view of this, to complement the analysis of the Entities modality, the survey evaluated the \"Florestan Fernandes\" and \"José Maria Amaral\" Condominiums, constituted in fact through direct self - management. Notice with the application of these methods (based on the concepts of the value of money in time), the reproduction of some practices of the great real estate developers, including the Entities modality. In addition, the operational design of the program exposes social movements to economic policy changes and the understanding of complex financial techniques as a function of the long-term maturity of ventures.