REAL ESTATE PROJECT VALUATION UNDER UNCERTAINTY: A REAL OPTIONS APPROACH

• Main Author: FERNANDO SOUZA DE MOURA RIBEIRO
• Other Authors: ANTONIO CARLOS FIGUEIREDO PINTO
• Language: Portuguese
• Published: PONTIFÍCIA UNIVERSIDADE CATÓLICA DO RIO DE JANEIRO 2004
• Online Access: http://www.maxwell.vrac.puc-rio.br/Busca_etds.php?strSecao=resultado&nrSeq=5524@1; http://www.maxwell.vrac.puc-rio.br/Busca_etds.php?strSecao=resultado&nrSeq=5524@2

Determinar a viabilidade e a prioridade de investimentos potenciais é um passo crítico para a tomada de decisões no âmbito empresarial. O método mais difundido e aceito mundialmente para análise de projetos é o Fluxo de Caixa Descontado (FCD), onde o valor do projeto é determinado pelo Valor Presente Líquido (VPL). No entanto, o FCD não reflete o valor da ação gerencial, maximizadora de resultados, assumindo implicitamente que a firma detém passivamente seus ativos reais (projetos). Sendo este método, portanto, muito limitado para tratar de incertezas e flexibilidades e levando freqüentemente a decisões equivocadas. Considerado por muitos renomados autores um novo paradigma na avaliação de investimentos, a Teoria de Opções Reais (TOR) veio complementar a teoria do FCD, exercendo um papel de ponte entre a intuição estratégica e o rigor analítico. Este trabalho tem por objetivo não somente apresentar algumas das várias flexibilidades existentes em projetos de incorporação imobiliária, como também mostrar como calcular seu valor de forma simples, intuitiva e adequada aos principais problemas de investimento enfrentados por empresas incorporadoras no seu dia a dia. A abordagem de avaliação de investimentos utilizando a TOR possibilita o entendimento das flexibilidades e incertezas inerentes ao processo de incorporação, auxiliando na elaboração de contratos com terceiros e provendo preciosos insights sobre negócios e investimentos estratégicos cada vez mais importantes devido ao acelerado ritmo de mudança econômica. === In an enterprise scope, one critical step in the decision making process is the determination of potential investments feasibility and priority. Worldwide the most accepted method for evaluating a project is the Discounted Cash Flow (DCF), where the value of the project is given by the Net Present Value (NPV). However, the DCF does not reflect the value of managerial action, which maximizes results, assuming implicitly that the firm manages its real assets (projects) passively. Therefore, this method is too limited to deal with uncertainties and flexibilities and often leads to wrong decisions. Considered by many respected authors as a new paradigm in investment valuation, the Real Options Theory is viewed as a complement to standard DCF analysis which bridges the gap between strategic intuition and analytical rigor. This work aims not only to introduce some of the many flexibilities that exist in real estate development projects, but also to show how to evaluate projects in a simple and intuitive manner suitable for the investment decisions that developers face day by day. The Real Options approach provides the understanding of the flexibilities and uncertainties inherent to the project development process, assisting in contract making with third parties, as well as providing precious insights about businesses and strategic investments, insights that are more important than ever given the rapid pace of economic change.