不動產仲介契約爭議問題之研究

• Main Author: 蔡佳蒨
• Language: 中文
• Published: 國立政治大學
• Subjects: 仲介契約; 居間契約; 仲介人; 雙方委託; 忠實義務; 附隨義務; 消費者保護法; 定型化約款; 不動產經紀業管理條例
• Online Access: http://thesis.lib.nccu.edu.tw/cgi-bin/cdrfb3/gsweb.cgi?o=dstdcdr&i=sid=%22G0996510161%22.

仲介契約在不動產買賣上應用十分廣泛，惟並非我國民法規範之典型契約，應如何適用民法典型契約之相關規定產生許多爭議。首要問題是仲介契約之性質與類型為何，本文將比較仲介契約與居間契約之特點後，認為仲介契約原則上核心範圍係屬居間契約。 其次，仲介人處於買賣交易雙方間將產生利益衝突，而仲介契約中有兩種類型的利益衝突：其一是仲介人處於賣方、買方間，買賣雙方因為契約角色的對立所產生的利益衝突，連帶影響仲介人對於買賣雙方所應負之行為義務，此點在仲介人同時為買賣雙方委託、代理時更顯嚴重；其二是仲介人如以企業經營者之角色，為確保報酬請求權的實現，預先擬定仲介契約條款，因企業經營者與消費者間地位不對等而產生之利益衝突。在仲介人處於賣方、買方間而面對之利益衝突部分，本文以忠實義務角度切入，確認仲介人之行為準則，並希望透過仲介人所負之調查及報告義務，減少仲介人立於交易間面對雙方而生之利益衝突。而民法本於誠信原則即可推導出附隨義務的存在，忠實義務與附隨義務雖是二種不同法系所衍生，內涵卻非截然不同。忠實義務在我國民法上雖未明文規定，但可透過我國民法第148條關於誠信原則之規範而具體實現於契約之附隨義務中，而在我國民法上覓得適用依據。 而在仲介人以企業經營者之身分，預先擬定仲介契約條款時，首先須仲介契約是否適用消保法。其次則須注意與仲介人之報酬請求權直接相關之直接交易禁止約款、違約視為完成交易約款以及朋分解約定金約款之效力為何。除此之外，斡旋金制度即屬為因應仲介人為確保報酬請求權之需求而衍生出之制度。但斡旋金之性質與效力在實務與學說上皆有爭議，且其與要約書制度之比較，亦值討論。 除此之外，賣方與買方因為不動產買賣契約發生糾紛，且仲介人就此糾紛亦有涉入時，賣方與仲介人之責任牽涉到不動產經紀業管理條例與民法之關係。又於賣方與仲介人均需對買方負擔損害賠償責任之情況下，二人所負是否為連帶債務，實有討論之空間。