運用資料探勘分析社會輿情與廣告影響房地產行情短期波動行為之研究

• Main Authors: 張修維, Chang, Hsiu Wei
• Language: 中文
• Published: 國立政治大學
• Subjects: 文字探勘; 意見探勘; 時間序列; 房地產; 類神經網路; 分群; Text Mining; Opinion Mining; Time Series; Real Estate; Neural Network; Clustering
• Online Access: http://thesis.lib.nccu.edu.tw/cgi-bin/cdrfb3/gsweb.cgi?o=dstdcdr&i=sid=%22G0103356024%22.

網際網路時代資訊接收的便利性，使得大眾容易接收到媒體所發布的媒體資訊，而這些資料具含的意見詞彙間接反應出群眾對特定主題的情緒傾向。在針對房地產的媒體當中，當特定區域的房地產市場具有良好的發展空間而成為交易熱區時，這些針對特定區域且帶含情緒的房市篇章報導或其他影響房市之相關新聞以及廣告往往會影響我們的購屋決策。 本研究將以桃園市及台中市-兩個近五年來台灣房市較為熱門的區域作為研究區域進行分析及研究，期望找出在短期時間新聞輿情及廣告和房市交易價量的相關性以及會影響該房地產市場之因素。首先蒐集桃園市及台中市的實價登錄的房地產交易資料以及廣告後，運用文字探勘分析房市整體輿情與兩都市房地產價量之關聯性，再將新聞分群後找出特徵詞，個別建立時間序列來了解各種情緒及房地產價量的共同移動性，並結合廣告投入量找出房地產市場價量以及影響因素的領先關係。並透過自建的類神經網路模型建立針對桃園市和台中市的交易量預測模型以及針對特定房市熱門區域-青埔和七期的交易量預測模型，並透過計算輸入變數的權重總和來判別新聞情緒對於房地產成交價量的影響程度。 研究首先提供了對於新聞情緒的分類包含區域經濟情緒、區域社會情緒、區域環境情緒、區域政治情緒、稅制情緒、選舉情緒。接著進行時間序列分析指出總情緒序列與成交量的時間序列相關係數都有高於70%以上，桃園市成交量與桃園市情緒的相關係數為0.73，台中市成交量與台中市情緒的相關係數為0.81，皆呈現高度正相關，顯示桃園及台中的房市交易量與情緒現存在高度相關性。在特定新聞類別當中，透過兩個城市的相關係數比對顯示稅制新聞情緒，區域環境相關情緒，區域社會相關情緒，以上三個情緒跟房市的交易量共同移動較為明顯，相關係數皆在0.5左右甚至以上，可見這些類別的新聞能夠適時反映大眾對於特定區域的房地產的看好及看壞。在此階段也透過領先指標驗證了情緒以及廣告是會領先房市交易量，桃園以及台中兩個區域都有情緒領先交易量一個月的現象。針對特定區域的交易量研究包含青埔特區及七期重劃區，也發現到兩地的交易量高峰前一至兩個月都有一波廣告的高峰。 而在類神經網路模型方面的研究結果能夠良好地預測漲跌趨勢，利用桃園資料進行訓練並以台中資料做為測試的模型在19次的漲跌中預測出17次，而將百分之七十的桃園及台中混合資料進行訓練並其餘百分之三十做為測試的模型結果也成功在14次漲跌中預測出10次，顯示模型效果預測能力良好，並透過將輸入權重加總的方式來衡量各輸入變數的影響程度，研究結果指出總情緒，稅制情緒量，區域環境情緒量與兩地房地產市場交易量最有關聯且影響最重。最後利用時間序列得知廣告高峰會領先總交易高峰一至兩個月的特性，利用從2012年10月至2016年2月的青埔特區資料及2012年10月至2013年12月的七期重劃區資料混合進行訓練並以2014年1月至2016年2月七期重劃區資料做為測試資料的模型能夠有效在兩年內預測中三次交易高峰，顯示該模型能透過預測出下一期的廣告投入量做為中介變數進而推估出交易量高峰的時間透過此模型可在未來應用於相關政策投入市場後對市場交易量的影響，也能夠快速有效的得到預測結果，而在針對特定市場我們也可以透過預測廣告以及運用廣告為交易量的領先特性來了解在近期何時會有交易量高峰，如能配合了解市場輿情脈絡，可為房屋仲介以及建商在更精確的時間點投放廣告時機點達到廣告的最大效益。